Auf die Rechtsprechung des VG Berlin und des OVG Berlin-Brandenburg (VG Berlin, Urteil vom 27.08.2019 – 6 K 452.18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 – OVG 5 B 29.19) zur Festlegung der Miethöhe für Ersatzwohnraum in der Zweckentfremdungsverbotsverordnung hat der Berliner Senat reagiert und § 3 Abs. 4 ZwVbVO geändert. Nachdem das Verwaltungsgericht 2019 entschieden hatte, dass § 3 Abs. 4 ZwVbVO nichtig sei, da dieser gegen höherrangiges Recht verstoße ging das Land Berlin in Berufung. Das OVG äußerte in einem obiter dictum, dass § 3 Abs. 4 ZwVbVO nichtig sein dürfte, weil die Vorschrift gegen die Kompetenzordnung des Grundgesetzes verstoße und unvereinbar sei mit der Ermächtigungsgrundlage. Regelungen zum Mietpreisrecht für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann, fielen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das „bürgerliche Recht“. Von dieser Zuständigkeit habe der Bundesgesetzgeber mit Erlass der §§ 556–561 BGB Gebrauch gemacht, sodass es dem Land Berlin an der Gesetzgebungszuständigkeit fehle.

Daraufhin wurde § 3 Abs. 4 ZwVbVO mit Wirkung zum 27.11.2024 geändert und die bisherige Mietobergrenze für Ersatzwohnraum mit einer Nettokaltmiete von 7,92 €/m² bzw. zuletzt 9,17 €/m² gestrichen. Allerdings heißt es nun in § 3 Abs. 4 ZwVbVO, dass für den Ersatzwohnraum „nur Anfangsmieten verlangt werden sollen, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden können“. Wenngleich damit nicht länger ein konkreter Quadratmeterpreis als maximal zulässige Miete für Ersatzwohnraum geregelt ist, ist eine Verbesserung der Regelung und deren Angemessenheit für neu errichteten Wohnraum in wirtschaftlicher Hinsicht durchaus zweifelhaft. Schließlich findet sich weiterhin keine Differenzierung nach Baujahr, Ausstattung oder gar dem wertbildenden Faktor Lage innerhalb Berlins. Zudem ist zweifelhaft, ob damit den Vorgaben der Rechtsprechung genügt bzw. die Bedenken des OVG ausgeräumt werden. Bei Fragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Claudia Gehricke gern zur Verfügung.